為規(guī)范物業(yè)服務收費行為，維護業(yè)主和物業(yè)服務主體合法權益，根據(jù)《中華人民共和國價格法》、國務院《物業(yè)管理條例》、《湖北省價格條例》、《湖北省物業(yè)服務和管理條例》、《湖北省物業(yè)服務收費管理辦法》等法律、法規(guī)和規(guī)范性文件，結合我市實際，經(jīng)市人民政府同意，市物價局、市房產(chǎn)管理局印發(fā)了《荊門市物業(yè)服務收費管理實施細則》。現(xiàn)將我市物業(yè)服務收費管理政策解答如下：
一、問：什么是物業(yè)服務收費？
答：物業(yè)服務收費，是指物業(yè)服務主體按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護和管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生和相關秩序，向業(yè)主或物業(yè)使用人收取的費用。
二、問：哪些物業(yè)服務收費實行政府定價，收費標準由誰制定？
答：住宅前期物業(yè)服務收費實行政府定價管理，收費標準由價格主管部門會同同級物業(yè)主管部門，綜合考慮物業(yè)服務內(nèi)容、服務標準、服務成本和業(yè)主承受能力等因素，按照規(guī)定的定價權限和程序制定，并向社會公布。物業(yè)服務成本按照物業(yè)服務定價成本監(jiān)審辦法審核確定。
荊門市市轄區(qū)住宅前期物業(yè)服務收費標準由市價格主管部門會同市物業(yè)主管部門制定（屈家?guī)X管理區(qū)具體收費標準由市價格主管部門會同市物業(yè)主管部門另行制定）；市轄區(qū)高標準住宅（含別墅、花園洋房、酒店公寓等）前期物業(yè)服務收費標準由物業(yè)服務主體向市價格主管部門和市物業(yè)主管部門提出申請，另行制定。市轄各區(qū)價格主管部門按屬地管理原則負責咨詢、舉報、投訴調(diào)查處理等日常工作。各縣、市價格主管部門會同同級物業(yè)主管部門制定所轄行政區(qū)域住宅前期物業(yè)服務收費標準。
對配套設施較復雜、出入口較多、物業(yè)服務要求和服務人員配置等有特殊要求的個別住宅小區(qū)，執(zhí)行本實施細則規(guī)定的前期物業(yè)服務收費標準無法保證成本運行的，由建設單位在前期物業(yè)服務招投標前，按照規(guī)定的程序和定價管理權限向所屬價格和物業(yè)主管部門單獨申請，核定其前期物業(yè)服務收費標準。
建設單位應當依法公開選聘前期物業(yè)服務主體，在當?shù)卣贫ǖ奈飿I(yè)服務等級收費標準內(nèi)與之約定具體收費標準，簽訂前期物業(yè)服務合同，同時，應將選聘的物業(yè)服務主體、前期物業(yè)服務和收費標準及提供的服務內(nèi)容在商品房買賣合同（或租賃合同）中予以明確，凡未在商品房買賣合同（或租賃合同）中明確的，荊門市市轄區(qū)物業(yè)服務費一律按不高于本實施細則規(guī)定的第三級物業(yè)服務收費標準收取。并按照定價管理權限和屬地管理原則分別向當?shù)貎r格主管部門報送物業(yè)服務及收費標準等資料。
符合下列條件之一，應當依法成立業(yè)主大會的住宅區(qū)，其物業(yè)服務收費不作為前期物業(yè)實行政府定價管理：
?。ㄒ唬┙桓兜姆课輰Ｓ胁糠置娣e達到建筑物總面積百分之五十的；
?。ǘ┙桓兜姆课萏讛?shù)達到總套數(shù)百分之五十的；
（三）自首位業(yè)主入住之日起滿兩年且已入住戶數(shù)比例達到百分之二十的。
三、問：物業(yè)服務等級由誰制定和管理？達不到物業(yè)服務等級標準如何處理？
答：住宅前期物業(yè)服務等級標準由物業(yè)主管部門制定并公布。按照服務等級標準與收費標準質(zhì)價相符的原則，服務等級實行動態(tài)管理，對達不到等級服務標準的進行整改，物業(yè)服務主體提供物業(yè)服務的住宅小區(qū)，在同一年度因物業(yè)服務和收費問題被舉報兩次及以上，且經(jīng)核實限期拒不整改或整改不到位的，次年由小區(qū)所在地價格和物業(yè)主管部門，直接將該小區(qū)物業(yè)服務收費標準降低一級，物業(yè)服務標準仍按原標準執(zhí)行。
四、問：荊門市市轄區(qū)住宅小區(qū)前期物業(yè)服務費具體標準是多少？
五、問：實行政府定價管理以外的物業(yè)服務如何確定？
答：實行政府定價管理以外的物業(yè)服務，由業(yè)主大會按照公平、公正、公開原則，擇優(yōu)選聘物業(yè)服務主體，并與之簽訂物業(yè)服務合同，對服務內(nèi)容、服務標準、收費標準等進行約定。
物業(yè)服務合同期內(nèi)，物業(yè)服務主體不得擅自調(diào)整物業(yè)服務收費標準。確需調(diào)整的，應當征得業(yè)主大會同意。征求意見前，應當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)大門出入口、每幢樓宇單元出入口等顯著位置張貼或通過建立業(yè)主微信群、QQ群等形式公示擬調(diào)價方案及理由、成本變動情況等資料，公示時間不少于十五日。
六、問：住宅物業(yè)服務費起始交費時間怎樣明確？
答：前期物業(yè)服務合同生效之日至房屋交付之日，或已納入物業(yè)服務范圍的已竣工但尚未出售，或因開發(fā)建設單位原因未按時交給物業(yè)買受人的物業(yè)服務費，由建設單位承擔；房屋交付之日后的物業(yè)服務費，由業(yè)主承擔。
七、問：空置期間前期物業(yè)服務費標準怎么收取?
答：房屋交付后第一年內(nèi)無人入住的，第一年空置期間業(yè)主承擔物業(yè)服務費按照《（前期）物業(yè)服務合同》約定的物業(yè)服務費標準的70%交納。從第二年起按照《（前期）物業(yè)服務合同》約定的物業(yè)服務費標準交納。
八、問：物業(yè)服務費如何計價收費？
答：物業(yè)服務費以建筑面積為計價單位，按月計費。業(yè)主和物業(yè)服務主體可約定物業(yè)服務費按月、季度、半年、一年期交納，但最長不能超過一年。
九、問：住宅小區(qū)停車庫（位）如何租售？
答：建設單位應當按照建設項目規(guī)劃設計條件和配建標準建設停車庫（位），優(yōu)先滿足業(yè)主停車需求。商品房銷售前，應當制定車庫（位）的租售方案，明確車庫（位）的權屬及數(shù)量、租賃價格、銷售價格、價格有效期等，并按規(guī)定報房產(chǎn)主管部門備案。本《實施細則》實施前已取得預售許可證的項目，建設單位應當按照上述規(guī)定，報房管部門備案。
建設單位應當在銷售場所醒目位置公示已備案的車庫（位）租售方案，不得以不公平的高價租售或者與商品住房等捆綁租售車庫（位）。
對公眾投訴頻繁、矛盾突出的車庫（位）租售價格，當?shù)貎r格主管部門應當開展成本調(diào)查，通過公開成本調(diào)查結果，引導督促建設單位合理定價。對成本調(diào)查證實租售價格過高，經(jīng)提醒告誡后仍不改正的，應當依法依規(guī)處理。
十、問：業(yè)主共有車位如何管理？
答：物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)占用業(yè)主共有道路或者場地用于停放機動車輛的車位，屬于全體業(yè)主共有，可以收取停車場地使用費，不得收取車位物業(yè)服務費，其管理、使用、收費等具體事項由業(yè)主大會決定，建設單位、物業(yè)服務主體等不得銷售或者變相銷售。業(yè)主大會決定委托物業(yè)服務主體代收并管理的，應當通過合同約定向物業(yè)服務主體支付適當勞務費用。
十一、問：業(yè)主自有車庫（位）如何管理？
答：對業(yè)主擁有產(chǎn)權或使用權的車庫（位），不得收取停車場地使用費，但物業(yè)服務主體等要對業(yè)主擁有產(chǎn)權或使用權的車庫(位)進行維護管理，發(fā)生的相關設施設備運行、維護、照明、保潔、通風、排水和維護秩序等服務費用和由此增加的管理費用以及法定稅費，可以收取車庫（位）物業(yè)服務費。
具體收費標準，按照質(zhì)價相符的原則，區(qū)分不同車位的服務內(nèi)容、標準、等級，前期物業(yè)在雙方簽訂《（前期）物業(yè)服務合同》予以明確，不得以不公平高價約定；已成立業(yè)主委員會的，由業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大會的決定，雙方協(xié)商，合同約定。凡未在《（前期）物業(yè)服務合同》約定的，一律不得收取。
十二、問：哪些車輛應當免收停車費？
答：對進入住宅和非住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的下列車輛，應當免收停車費：
?。ㄒ唬﹫?zhí)行任務的軍車、警車、消防車、救護車、救災搶險車、郵（快）遞車、環(huán)衛(wèi)車、市政設施維護維修車、殯葬車；
（二）臨時停車不超過30分鐘的車輛（各地可結合實際情況適當延長，但不能縮短免費時間）；
?。ㄈ闃I(yè)主或物業(yè)使用人提供搬家、配送貨物服務的車輛；
?。ㄋ模┓?、法規(guī)規(guī)定和當?shù)厝嗣裾鷾蕬枰悦赓M的其他車輛。
十三、問：臨時停車服務如何管理？
物業(yè)服務主體等在《物業(yè)服務等級標準》規(guī)定之外提供臨時停車服務的，須經(jīng)業(yè)主大會同意收取臨時停車費（未成立業(yè)主大會的，經(jīng)“雙過半”的多數(shù)業(yè)主同意），所收取的臨時停車費歸全體業(yè)主共有；物業(yè)服務主體可以從收取的臨時停車費中提取勞務報酬，具體比例由雙方約定。
十四、問：利用業(yè)主共用部位、共用設施設備經(jīng)營所得收益怎樣管理？
答：利用業(yè)主共用部位、共用設施設備經(jīng)營所得收益屬于全體業(yè)主共有，由業(yè)主大會決定其使用方式和用途。
物業(yè)服務主體代為收取、保管前款經(jīng)營收益，可以按合同約定提取勞務費。
物業(yè)服務費收入與使用支出情況，業(yè)主共用部位、共用設施設備經(jīng)營所得收益及支出情況，應當每半年公示一次，接受業(yè)主監(jiān)督。
業(yè)主大會可以對業(yè)主共用部位、共用設施設備經(jīng)營所得收益及支出情況進行審計，也可以委托具有資質(zhì)的第三方進行審計，審計結果在小區(qū)向業(yè)主公示。
十五、問：房屋裝修有哪些具體規(guī)定？
答：荊門市房屋裝修實行裝飾裝修告知制度，不再收取裝修保證金。業(yè)主、物業(yè)使用人修繕、裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業(yè)服務主體。物業(yè)服務主體應當將房屋修繕、裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業(yè)主、物業(yè)使用人，業(yè)主、物業(yè)使用人和房屋修繕、裝飾裝修單位或者個人應當遵守。
裝修產(chǎn)生的建筑垃圾，業(yè)主或物業(yè)使用人委托物業(yè)服務主體清運的，清運費用由雙方協(xié)商約定。與裝修有關的其他費用一律不得收取。
十六、問：住宅區(qū)出入證（卡）管理有哪些規(guī)定？
答：住宅區(qū)實行出入證（卡）管理的，建設單位或者物業(yè)服務主體應當為業(yè)主免費配置出入證（卡），每戶人員出入證（卡）不少于3張，已購（租）停車庫（位）的車輛每車一張識別卡，業(yè)主因遺失、損壞需補辦的，按公示標準收取制作成本費。
對為業(yè)主或物業(yè)使用人提供維修安裝等臨時性服務的外來人員、車輛，物業(yè)服務主體等不得收取任何費用。確因?qū)嵭谐鋈胱C（卡）管理的需要，按公示標準收取出入證（卡）押金，并在使用人退證（卡）時全額退還。
十七、問：如何處理非直抄用戶水、電正常損耗？
答：供電專業(yè)經(jīng)營單位未抄表到戶的物業(yè)管理區(qū)域，荊門市市轄區(qū)非直抄用戶用電價格政策相關管理規(guī)定由市價格主管部門會同物業(yè)主管部門制定；城市供水企業(yè)對暫未實現(xiàn)直接抄表到居民家庭用戶的轉(zhuǎn)供水單位或物業(yè)管理小區(qū)的供水，應實行供水躉售價格。躉售價格按居民生活用水價格4%-10%優(yōu)惠,扣減部分應能彌補總表到分表的合理損耗。
十八、問：荊門市市轄區(qū)非直抄用戶用電價格政策是如何規(guī)定的？
答：一、嚴格執(zhí)行目錄電價標準
荊門市市轄區(qū)非直抄用戶用電應根據(jù)分表抄見電量嚴格執(zhí)行湖北省目錄電價政策。任何單位、組織、個人不得以任何理由和方式以提高目錄電價標準的方式向用戶捆綁收取相關費用。
二、規(guī)范用戶用電收費行為
荊門市市轄區(qū)居民非直抄用戶對用電總表分表之間的正常損耗，統(tǒng)一按所有用戶各分表電量公平分攤，由物業(yè)服務主體（或執(zhí)收主體）將結果向全體用戶公布。具體規(guī)定如下：
（一）總表與分表之間差異電量電費
1．應當計入物業(yè)服務成本并從物業(yè)費收入中列支的部分。根據(jù)國家發(fā)展改革委建設部發(fā)改價格〔2003〕1864號，物業(yè)服務區(qū)內(nèi)公共照明、電梯、給排水等物業(yè)共用部分、共用設施運行用電，以及物業(yè)辦公用電等電費從物業(yè)服務費中列支，不得在物業(yè)服務費外向用戶另行收取。
2．應當由物業(yè)服務主體承擔的部分。由于管理不善導致的竊電損失，用戶欠繳電費形成的呆賬等，計入物業(yè)服務當期損益，不得轉(zhuǎn)嫁用戶。
3．優(yōu)先利用公共部位、公用設施經(jīng)營所得收益彌補的部分。物業(yè)服務區(qū)居民用電總表與分表之間正常的線損、變損，經(jīng)業(yè)主大會或業(yè)主委員會同意，可以委托物業(yè)服務主體（或執(zhí)收主體）優(yōu)先從該服務區(qū)公共部位及公用設施經(jīng)營所得中列支。
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物業(yè)服務主體（執(zhí)收主體）或業(yè)主委員會抄表發(fā)生的人工費用，按照發(fā)改價格〔2003〕1864號文件規(guī)定，應當計入物業(yè)服務成本，從物業(yè)服務費收入中列支，不得在物業(yè)服務費外向用戶另行收取。
房屋出租人對租賃戶抄表發(fā)生的人工費用，應當從租賃收入中列支，不得向租賃用戶另行收取。
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荊門市市轄區(qū)居民用電非直抄用戶總表與分表之間差異電量的正常損耗計入比例不超過總表計量數(shù)的7%，以一年為核算周期。
三、嚴格執(zhí)收主體行為規(guī)范
?。ㄒ唬┥虡I(yè)綜合體等經(jīng)營者應按國家規(guī)定銷售電價向租戶收取電費，相關共用設施用電及損耗通過租金、物業(yè)費、服務費等方式協(xié)商解決；或按國家規(guī)定銷售電價向電網(wǎng)企業(yè)繳納電費，由所有用戶按各分表電量公平分攤。
?。ǘ└魑飿I(yè)服務主體（或執(zhí)收主體）對非直抄用戶用電收支必須單獨建賬，嚴格執(zhí)行各分表收費周期與總表收費周期一致，一月一公布總表與各用戶分表電量，接受業(yè)主和社會監(jiān)督。
?。ㄈτ谖飿I(yè)服務主體（或執(zhí)收主體）違反上述電價政策相關規(guī)定，將依據(jù)有關法律法規(guī)加大監(jiān)督檢查力度，嚴厲打擊各種違法行為。
四、制定嚴控源頭管理規(guī)定
為從源頭上抑制增長的非直抄用戶，切實減輕用戶負擔，積極借鑒學習省內(nèi)其他地市做法，出臺我市相關政策規(guī)定，明確要求，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供電部門要負責管網(wǎng)、設施設備的建造、維修和養(yǎng)護并直供到戶。新建住宅均按規(guī)定實施用電直供到戶，做到同步規(guī)劃、同步施工、同步驗收。已建成住宅應逐步實施電改。供電部門應按保本微利的原則制定收費標準，負責對所有已經(jīng)竣工驗收并交付使用的房屋進行供電管網(wǎng)改造并直供到戶，不得向居民收取額外費用。
十九、問：怎樣維護業(yè)主和物業(yè)服務主體合法權益？
答：業(yè)主或物業(yè)使用人應當按合同約定交納物業(yè)服務費。未按約定交納的，業(yè)主委員會、居（村）民委員會應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)服務主體可以依法申請仲裁或者提起訴訟。物業(yè)服務主體不得以業(yè)主或物業(yè)使用人拖欠物業(yè)服務費等為理由，減少服務內(nèi)容，降低服務質(zhì)量，中斷或者以限時限量等方式變相中斷供水、供電、供氣、供熱，以及實施損害業(yè)主或物業(yè)使用人合法權益的其他行為。物業(yè)服務主體接受委托代收水電氣暖等費用，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等費用。物業(yè)服務主體已經(jīng)接受委托代收的費用，其他部門、單位不得重復收取。任何單位和個人不得強制物業(yè)服務主體代收有關費用或者提供無償服務。物業(yè)服務主體等應當遵守法律、法規(guī)和政策規(guī)定，嚴格履行合同，規(guī)范收費行為，為業(yè)主提供質(zhì)價相符的服務；按規(guī)定明碼標價，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置常態(tài)化公示服務內(nèi)容、服務標準、收費項目、收費標準，以及投訴電話等信息，并公布本實施細則，接受業(yè)主監(jiān)督。物業(yè)服務主體等不得收取本實施細則未列應公示的費用，有法律、法規(guī)依據(jù)和經(jīng)省級以上人民政府批準的收費項目除外。
二十、問：實行自行管理的住宅物業(yè)和非住宅物業(yè)服務管理是如何規(guī)定的？
答：實施自行管理的住宅物業(yè)和寫字樓、辦公樓、工業(yè)園區(qū)、商業(yè)區(qū)、賓館飯店、學校校區(qū)等非住宅物業(yè)，參照本實施細則相關規(guī)定執(zhí)行。
本實施細則規(guī)定由業(yè)主大會決定或未成立業(yè)主大會由全體業(yè)主共同決定的事項，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，物業(yè)服務主體等不得單方面決定。
二十一、問：相關部門如何對物業(yè)服務主體進行規(guī)范管理？
答：房產(chǎn)主管部門應當完善物業(yè)服務標準規(guī)范，健全物業(yè)服務主體考核和信用評價體系，引導、督促物業(yè)服務主體依法誠信經(jīng)營；建立健全物業(yè)服務法律、法規(guī)、政策、信息等咨詢服務制度和爭議調(diào)解機制，為業(yè)主、物業(yè)服務主體等提供相關咨詢服務，或者依法依規(guī)組織調(diào)解、處理物業(yè)服務活動中的爭議。
房產(chǎn)主管部門和價格主管部門，應當加強物業(yè)服務及收費行為監(jiān)督檢查。物業(yè)服務主體違反物業(yè)管理法規(guī)和價格法律、法規(guī)及本實施細則規(guī)定的，由房地產(chǎn)行政主管部門、價格主管部門按照職能分工，分別依據(jù)有關法律、法規(guī)予以處罰。
二十二、問：新舊政策怎么銜接？
答：本實施細則前已簽訂物業(yè)服務合同（包括《（前期）物業(yè)服務合同》）且合同尚未到期或者尚未終止的，仍按原合同約定執(zhí)行，實施細則實施后，新簽訂物業(yè)服務合同的，按照實施細則規(guī)定執(zhí)行。原《市物價局市房產(chǎn)管理局關于規(guī)范住宅小區(qū)物業(yè)服務收費管理的通知》(荊價發(fā)〔2017〕56號)同時廢止。
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